Finansowanie budownictwa mieszkaniowego przez banki hipoteczne na rynku deweloperskim

Finansowanie budownictwa mieszkaniowego przez banki hipoteczne na rynku deweloperskim

Z powstaniem banków hipotecznych wiązano ogromne nadzieje dotyczące zwiększenia skali finansowania budownictwa oraz dostępu do długoterminowych i tańszych źródeł refinansowania. Po kilkunastu latach działalności banków hipotecznych można powiedzieć, że ich udział w finansowaniu budownictwa dotyczy niemal wyłącznie finansowania przedsiębiorców, natomiast nie jest możliwe stworzenie atrakcyjnej oferty dla konsumenta na budowę lokalu przez dewelopera. Dlaczego?

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (dalej: Ustawa), wprowadzona na początku 1998 r., przywróciła instytucję banków hipotecznych, specjalizujących się w finansowaniu nieruchomości oraz pozyskiwaniu środków na dalszą akcję kredytową przez emisję papierów wartościowych – hipotecznych listów zastawnych. Bankowość specjalistyczna miała zagwarantować profesjonalny poziom usług finansowania rynku nieruchomości oraz zdrową strukturę refinansowania tej działalności przez długoterminowe papiery wartościowe w miejsce powszechnego źródła refinansowania, jakim są depozyty.

W pierwszej wersji Ustawa restrykcyjnie określała warunki prowadzenia działalności przez banki hipoteczne, skoro bowiem bank miał udzielać kredytów zabezpieczonych hipoteką, a zabezpieczenie hipoteczne powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, to z wypłatą udzielonego kredytu wypadało czekać aż do wpisu hipoteki. W tamtym okresie funkcjonowały tradycyjne księgi wieczyste, na wpis oczekiwało się w większych ośrodkach od 12 do 18 miesięcy, a nawet incydentalnie do 24 miesięcy1. Literalne zastosowanie Ustawy w tym brzmieniu musiałoby, przy realiach wieczysto-księgowych hipotecznych zamknąć bankom hipotecznym możliwość finansowania transakcji na rynku nieruchomości. Sytuacja wymagała pilnej nowelizacji i uregulowania m.in. warunków wypłaty kredytu przed samym wpisem hipoteki do księgi wieczystej. Z dniem 9.09.2002 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy. Do art. 20 dodany został ust. 42 umożliwiający dokonywanie wypłaty kredytu, o ile w księdze wieczystej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu złożony został wniosek o wpis hipoteki oraz ustanowione zostało dodatkowe zabezpieczenie udzielonego kredytu, w szczególności ubezpieczenie kredytu. Biorąc pod uwagę realia lat 2000-2005, zabezpieczenie „przejściowe” mogło stanowić zabezpieczenie podstawowe od 6 nawet do 18 miesięcy czyli tyle, ile trzeba było czekać na wpis hipoteki do kw. Kredyt taki nie mógł, oczywiście, stanowić podstawy emisji hipotecznych listów zastawnych3, refinansowany był z innych źródeł i to wyłącznie w ramach określonego ustawą limitu pasywów.4

Omawiana nowelizacja, umożliwiając wypłatę kredytu przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej, nieco urealniła możliwość konkurowania banków hipotecznych z bankami uniwersalnymi, aczkolwiek o równych warunkach konkurencji mowy być nie mogło, choćby ze względu na limit finansowania – kredyt udzielany przez bank hipoteczny z powodu ograniczeń ustawowych nie może przekroczyć 100 proc. bankowo- -hipotecznej wartości nieruchomości (restrykcyjnie ustalanej wartości).

Prowadzenie działalności w zakresie finansowania rynku pierwotnego (udzielanie nabywcom mieszkań kredytu na budowę lokalu przez dewelopera) umożliwić miało bankom hipotecznym dodanie w art. 20 Ulzbh przepisu ust. 5: „Bank hipoteczny może również oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia, o którym mowa w ust. 4, jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu. Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka.”

Już w chwilę po publikacji nowelizacji podniesiono zasadnicze wątpliwości dotyczące prawnej natury roszczenia, o którym mowa w ust. 5 – w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej wpisywano by bowiem roszczenie niedotyczące tej, ale innej nieruchomości – lokalowej, co więcej nieruchomości przyszłej. Jest to absolutny wyjątek od zasady, że wpisy w księdze wieczystej dotyczą nieruchomości w niej opisanej. Omawiane roszczenie wynika z zobowiązania nabywcy lokalu, zawartego w umowie kredytowej, może być ono dochodzone sądownie także i bez wpisu tego roszczenia, o ile lokal powstanie i prawo własności przysługiwać będzie zobowiązanemu. Roszczenie takie nie miało być skierowane przeciwko deweloperowi, choć jest wpisane w jego księdze. Ma ono ujawniać jedynie tyle, że bank może żądać od swojego kredytobiorcy, by ten ustanowił hipotekę na zabezpieczenie wziętego przez siebie kredytu z chwilą, z którą dla tego lokalu zostanie założona księga wieczysta. Jest to roszczenie o ustanowienie przez kredytobiorcę hipoteki na nieruchomości przyszłej. Przesądza ono, że w razie wyodrębnienia lokalu, powstanie na nim ta hipoteka, która zabezpiecza kredyt właściciela na nabycie tego konkretnego mieszkania. Roszczenie takie, z chwilą założenia księgi wieczystej dla lokalu, powinno zostać przepisywane przez sąd wieczystoksięgowy tylko do księgi wieczystej zakładanej dla tego konkretnego lokalu. Co więcej, w praktyce wpisów powiązane jest ono z ustanowieniem odrębnej własności lokalu na rzecz konkretnej osoby – kredytobiorcy, który zaciągnąwszy kredyt, zobowiązał się ustanowić hipotekę na lokalu z chwilą jego wyodrębnienia. Jeżeli więc wpisane roszczenie dotyczy lokalu i kredytu państwa Iksińskich, to nie powinno być przepisane do księgi wieczystej lokalu, który nabyli państwo Zetowscy

Praktyka boleśnie zweryfikowała nadzieje pokładane w omawianej nowelizacji przeprowadzonej już 12 lat temu i do dziś pozostającej zupełnie bezowocną. Złożyły się na to następujące przyczyny:

  • Do wpisu roszczenia potrzebna jest materialno-prawna podstawa wpisu, zasadniczo jest to oświadczenie zawierające zobowiązanie do określonego zachowania stanowiącego przedmiot roszczenia. Przedmiotem roszczenia, o którym mowa w art. 20 ust. 5, jest ustanowienie hipoteki na lokalu przyszłym jednocześnie z jego wyodrębnieniem. Oświadczenie zawierające zobowiązanie do ustanowienia hipoteki na lokalu składa w umowie kredytu sam kredytobiorca-nabywca przyszłego lokalu, niemający żadnych praw do nieruchomości macierzystej. Jego oświadczenie nie może więc stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej. W związku z tym oświadczenie takie powinien złożyć deweloper – właściciel nieruchomości, skoro jednak nie on zaciąga kredyt, to nie oświadczy, że zobowiązuje się ustanowić hipotekę na lokalu przyszłym, a co najwyżej, że wyraża zgodę na wpis przedmiotowego roszczenia, co w świetle art. 32 ust 2 Ukwh5 jest wystarczające do dokonania wpisu.
  • Deweloperzy mają jednak obawy, że jeśli pierwotny nabywca nie wywiąże się z umowy z deweloperem i odrębna własność lokalu powstanie na rzecz innej osoby (w tym samego dewelopera) bankowi przysługiwać będzie z powodu wpisanego roszczenia prawo żądania ustanowienia hipoteki dla kredytu udzielonego pierwotnemu nabywcy, co w praktyce uniemożliwi deweloperowi zaoferowanie lokalu komukolwiek, jeśli umowa z pierwotnym nabywcą zostałaby rozwiązana.
  • Należy też wziąć pod uwagę, że roszczenie (o ustanowienie hipoteki na lokalu przyszłym, jednocześnie z ustanowieniem jego odrębnej własności) wpisywane jest w księdze macierzystej, z której swoje prawa wywodzą niekiedy setki nabywców lokali. Każdy wpis w dziale III i IV jest szczegółowo analizowany przez doradców prawnych i każdy jest traktowany jako potencjalne zagrożenie dla finalnego „bezobciążeniowego” wydzielenia lokalu, ponieważ jest zasadą, że sąd wieczystoksiegowy powinien do każdej z wydzielanych ksiąg wieczystych dla lokali przenieść wpisy obciążeń z księgi macierzystej. Jest to w stanie skutecznie zniechęcić nabywców do nabywania lokalu w takiej inwestycji, gdzie rzeczone wpisy roszczeń się pojawiają. Czas poświęcony na uspokajanie zaniepokojonych klientów i tłumaczenie prawnych konsekwencji, przy nie do końca oczywistej jurydycznie sytuacji, skutecznie zniechęca deweloperów do przychylności względem banku hipotecznego – sugerują nabywcy.
  • Podstawę wpisu roszczenia miałby stanowić dokument zawierający oświadczenie dewelopera o zgodzie na wpis roszczenia, a ten w związku z art. 34 Ukwh wymaga formy notarialnie poświadczonej – wizyty u notariusza i wniesienia opłaty. I choć koszty w praktyce ponoszone są przez klienta lub bank, to deweloper nie jest tym zainteresowany w sytuacji, gdy nabywca kredyt może uzyskać także w banku uniwersalnym, który takich wymogów nie stawia.

Wskazane przyczyny legły u podstaw ostatecznego fiaska wszelkich prób ugruntowania pozycji banków hipotecznych jako finansujących nabywców na rynku pierwotnym.

Doświadczenie biznesowe mBanku Hipotecznego z lat 2002–2014 jednoznacznie wskazuje, że warunek wpisu roszczenia całkowicie eliminuje banki hipoteczne w konkurencji z bankami uniwersalnymi w zakresie finansowania pierwotnego rynku nieruchomości.

Finansowanie budownictwa mieszkaniowego jest aktualnie realizowane przez banki hipoteczne przez udzielanie kredytów dla samych deweloperów. Nie jest to jednak zgodne z zasadniczym modelem bankowości hipotecznej i docelowo to kredyty dla nabywców powinny zastępować ekspozycję wobec samych deweloperów. Z istoty bankowości hipotecznej wynika długoterminowy charakter udzielanych kredytów oraz długoterminowy charakter źródeł ich refinansowania. Kredyt na realizację inwestycji deweloperskiej, udzielony samemu deweloperowi, jest krótkoterminowy (spłacany z wpłat nabywców po realizacji inwestycji), a ponadto zabezpieczony na nieruchomości w budowie i podlega ograniczeniom refinansowania wynikającym z art. 23 ust. 1 Ulzbh6 związanym z dokonaniem wpisu do rejestru. Z zasady jest więc refinansowany nie środkami z emisji listów zastawnych, co ma stanowić zasadniczy model funkcjonowania, ale z tzw. dodatkowych źródeł finansowania podlegających ograniczeniom ustawowym (art. 15 ustawy). W sposób oczywisty tego typu działalność nie wpisuje się w bazowy model bankowości hipotecznej.

Tymczasem finansowanie nabywców lokali w inwestycji deweloperskiej pozwala budować portfel długoterminowy (20–30 lat), który po stosunkowo krótkim okresie realizacji inwestycji (18–24 miesiące – nieco jedynie dłuższym niż czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej w latach 2000–2005) i ustanowieniu odrębnej własności lokalu, jak również ustanowieniu hipoteki, będzie mógł w całości zostać wpisany do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych, a następnie w długim okresie stanowić będzie podstawę emisji. W okresie poprzedzającym wpis do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych zaangażowanie banku hipotecznego w udzielanie tego typu kredytów będzie podlegać ograniczeniom wynikającym z ustawowych limitów pasywów dodatkowych, o których mowa w art. 15 ust. 2 Ulzbh.

W przypadku braku spłaty takiego kredytu bank będzie sięgał do tzw. zabezpieczenia pomostowego, czyli ubezpieczenia braku spłaty, które jest standardowo pobierane w opisanych przypadkach zarówno przez banki uniwersalne, jak i banki hipoteczne. Wiarygodność tych produktów czy samych firm ubezpieczeniowych została przez ostanie kilkanaście lat poddana weryfikacji i zabezpieczenie to należy uznać za jedno z najpewniejszych i najłatwiej egzekwowalnych, przewyższając nawet samą hipotekę. Samo roszczenie o ustanowienie hipoteki na lokalu jednocześnie z jego wyodrębnieniem nie stanowi zabezpieczenia sensu stricte, gdyby bowiem kredytobiorca nie spłacił kredytu, roszczenie to nie pozwala wyegzekwować spłaty kredytu.

Doświadczenie biznesowe wskazuje, że w praktyce roszczenie, o którym mowa w art. 20 ust. 5 Ulzbh wręcz uniemożliwia kredytowanie nabywców na rynku pierwotnym przez banki hipoteczne. Szacunkowo ok. 30–40 proc. wniosków o kredyt hipoteczny wpływających do banku dotyczy nabycia lokalu na rynku pierwotnym – jest to rynek niedostępny dla banku hipotecznego – deweloperzy nie chcą wyrażać zgody na wpis roszczenia i sugerują klientom współpracę z bankiem uniwersalnym.

Przywiązanie do przedmiotowego roszczenia wydaje się więc niczym nieuzasadnione w obliczu wniosków wynikających z praktyki działania banku hipotecznego. Z drugiej strony, próby przełamania oporu deweloperów – właścicieli nieruchomości, na których realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, przez pominięcie ich zgody na wpis roszczenia, mogą spowodować powstanie pytań o zgodność z Konstytucją Na marginesie powyższych rozważań w kontekście pozycji banków hipotecznych na rynku finansowania nieruchomości warto poddać ponownej analizie zasadność umożliwienia tym bankom ustanawiania zabezpieczeń na spółdzielczych własnościowych prawach do lokalu lub na ułamkowej części nieruchomości (współwłasność), której towarzyszy umowa o podział do korzystania quoad usum. Obie wspomniane formy praw do nieruchomości występują w znacznym natężeniu w określonych regionach Polski, co czyni je niemożliwymi do sfinansowania przez bank hipoteczny i powoduje dalsze zmniejszenie udziału banku hipotecznego w finansowaniu rynku nieruchomości


STRESZCZENIE

Z powstaniem banków hipotecznych wiązano ogromne nadzieje związane ze zwiększeniem skali finansowania budownictwa, dostępem do długoterminowych i tańszych źródeł refinansowania. Po kilkunastu latach działalności banków hipotecznych można powiedzieć, że udział tych banków w finansowaniu budownictwa dotyczy niemal wyłącznie finansowania przedsiębiorców, natomiast nie jest możliwe stworzenie atrakcyjnej oferty dla konsumenta na budowę lokalu przez dewelopera. Dlaczego?

SŁOWA KLUCZOWE

banki hipoteczne,
banki uniwersalne,
rynek deweloperski

ABSTRACT

Several years ago, when mortgage banks were implemented into the Polish financial system there was a hope that they would be a serious players providing loans financing construction of residential real estate. There was also an expectation to change the source of money from deposits to long term safe securities – covered bonds, and a hope that it wolud be cheaper. After several years mortgage banks operating on financial market the scale of their activity is still very small, concentrating on bussiness customers. Especially different if not impossible for mortgage banks is giving an atractive offer for consumers to finance their transaction on prime real estate market. Their are obliged to fullfill additional legal requirements connected with future mortgage collateral which are not needed in the case for universal banks.

KEY WORDS

mortgage banks,
universal banks,
development market

PRZYPISY

1. Podajemy na podstawie doświadczenia mBanku Hipotecznego S.A., wówczas Rheinhyp-BRE Banku Hipotecznego S.A.

2. Bank hipoteczny przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu może oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych, jeżeli do sądu został złożony wniosek o wpis hipoteki zabezpieczającej tę wierzytelność i ustanowione zostało, do czasu powstania hipoteki, dodatkowe zabezpieczenie udzielonego kredytu, w szczególności:

1) gwarancja lub poręczenie podmiotów, o których mowa w art. 3 ust. 2 pkt 1;

2) gwarancja lub poręczenie banków spełniających warunek, o którym mowa w art. 16 ust. 1 pkt 1;

3) ubezpieczenie kredytu.

3. Warunkiem zrefinansowania kredytu przez emisję hipotecznych listów zastawnych jest wpis kredytu do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, wpis stosownie do przepisu art. 20 ust. 1 może nastąpić tylko wówczas gdy wierzytelność zabezpieczona jest hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na pierwszym miejscu.

4. Art. 15. 1. Poza czynnościami, o których mowa w art. 12, banki hipoteczne mogą wykonywać następujące czynności:

1) przyjmowanie lokat terminowych;

2) zaciąganie kredytów i pożyczek;

3) emitowanie obligacji;

Art. 15. 2. Wysokość zobowiązań wynikających z czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1-3, nie może przekroczyć łącznie:

1) w okresie pięciu lat od dnia rozpoczęcia działalności operacyjnej przez bank hipoteczny – dziesięciokrotnej wysokości funduszy własnych banku hipotecznego;

2) po upływie okresu, o którym mowa w pkt. 1 – sześciokrotnej wysokości funduszy własnych banku hipotecznego.

Art. 15. 3. Środki uzyskane z wykonywania czynności, o których mowa w ust. 1 pkt. 1-3, mogą być przeznaczone wyłącznie na refinansowanie czynności, o których mowa w art. 12.

5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

6. Art. 23. 1. Wierzytelności zabezpieczone hipotekami ustanowionymi w trakcie realizacji inwestycji budowlanych nie mogą w sumie przekraczać 10 proc. ogólnej wartości wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych. W ramach tego limitu wierzytelności zabezpieczone hipotekami, ustanowionymi na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, nie mogą przekraczać 10 procent.

 

Źródło: alebank.pl

FacebookTwitterGoogle+LinkedInEmail